COMPRA DE IMÓVEL POR PROCURAÇÃO
Importante esclarecer que a compra de imóvel por procuração pode representar um risco para o comprador e também pode acarretar risco grande para o vendedor, o que passaremos a exemplificar.
Na hipótese de o comprador não quitar o IPTU depois da compra de imóvel, dará margem para que o vendedor venha a ser protestado pelo município junto ao Ofício de Protestos
A compra de imóvel deve ocorrer sempre com a lavratura de escritura pública junto ao Cartório de Notas, que logo após deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis, pois somente assim é transferida a propriedade para o nome do comprador.
Realizar a aquisição de um imóvel por meio de um contrato de promessa de compra e venda atrelado a uma procuração por instrumento público tem ocasionado problemas, na medida em que, embora a venda seja realizada, muitas vezes o procurador indicado pelo comprador não cumpre fielmente sua função, deixando de lavrar a escritura.
Essa falha pode ocasionar diversos transtornos, tanto para comprador, quanto para o vendedor que confiou em outorgar a procuração para, via de regra, quem ele não conhece.
No caso do vendedor, ao continuar figurando no Ofício de Registro de Imóveis como proprietário, permanece também como responsável pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), bem como das quotas de condomínio, caso o bem seja uma unidade condominial. Na hipótese de o comprador não quitar o IPTU na compra de imóvel, dará margem para que o vendedor venha a ser protestado pelo município junto ao Ofício de Protestos, podendo este vir também a ser réu numa ação de execução fiscal. No caso da inadimplência da quota condominial, o vendedor poderá responder por uma ação de execução proposta pelo condomínio.
Os credores, seja o município ou o condomínio, tomarão as providências para exigir o pagamento da dívida contra o proprietário que figura no Ofício de Registro de Imóveis, no caso, o vendedor, pois tais débitos estão ligados ao imóvel.
São muitos os riscos, podendo também o vendedor ter seu crédito negativado na praça, não conseguindo movimentar conta bancária, fazer empréstimos, tendo prejuízos nas relações comerciais até que consiga uma decisão judicial que elimine o problema e responsabilize o comprador.
Há ainda o risco com a Receita Federal, pois a falta de escritura poderá dar margem para o comprador utilizar a procuração para vender o imóvel a terceiros por um preço maior do que o vendedor recebeu. Essa nova transação, feita por meio de procuração, gerará o dever de o vendedor pagar ao Fisco imposto sobre o lucro imobiliário que na verdade foi obtido pelo comprador.
A procuração pode ainda gerar muitos transtornos para o vendedor, caso ela seja utilizada para lançar um empreendimento que terá suas unidades vendidas na planta, o que configura incorporação.
Sendo praticados pelo comprador atos irregulares ao vender as unidades para dezenas de adquirentes, se forem lesados, poderão propor ação contra quem estiver figurando como dono na matrícula do Ofício de Registro de Imóveis, pois o vendedor poderá ser confundido com o incorporador, porque constará nos documentos formalizados com terceiros o seu nome.
Fica a dica, não vale a pena se arriscar.
Nas transações imobiliárias a segurança é fundamental.
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