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CONSTRUTORA CONFIÁVEL EVITA DESGASTES E PROCESSOS

Com o aumento das edificações de unidades de apartamentos, surgem cada vez mais construtoras no mercado imobiliário.
Na aquisição de unidades de apartamentos ou lotes, todo cuidado na aferição da idoneidade da construtora, de seus sócios e representantes deve ser tomado.
A construtora que respeita os direitos do comprador, atrai muito mais vendas.
Muitos construtores têm aumentado seus prejuízos com vícios de construção ao deixarem de resolver o problema com rapidez e de maneira amigável, pois a inércia cria uma situação que força os compradores dos apartamentos, bem como o condomínio, a buscarem a via judicial para consertarem os defeitos ou receberem a indenização correspondente ao dano sofrido. A experiência tem mostrado que tal atitude prejudica a imagem da construtora que deixa de fidelizar clientes que poderiam indicar outros ou se tornarem investidores, além de agravar os custos das reparações.
Bons empresários agem com transparência, atendem as solicitações de reparos de imediato e assim geram confiabilidade nos seus produtos, postura que respeita os compradores e que beneficia a própria construtora por passarem a vender seus imóveis sem terem que investir tanto em publicidade.  Atraem novos compradores com sua seriedade e com a boa indicação dos antigos clientes.
Empresas sérias são referências que melhoram o conceito da construção civil, pois conseguem lançar novos empreendimentos sem terem que onerar as unidades com o custo exagerado de publicidade, proporcionando bom retorno para seus clientes.
É importante que o construtor e seus colaboradores entendam que o comprador satisfeito atrai novos negócios, seja para si ou para outros. Essa visão se resume à ideia de que o pós-venda da empresa, quando produtivo e atencioso com os condomínios e compradores agrega valor, evita desgastes e demandas judiciais.

COMO EVITAR PROBLEMAS NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PARA TEMPORADA 
Com a chegada de feriados prolongados, férias e datas especiais, surgem as intenções de dar aquela viajada, então a primeira dica e não deixar nada para a última hora, especialmente a escolha do imóvel se sua opção for pela locação.
Se você é daqueles que preferem o aluguel de casa ou apartamento, deve ter atenção para as principais dicas que deixaremos aqui.
Procure dar preferência a imóveis indicados por amigos, de propriedade de conhecidos ou procure uma imobiliária idônea de sua confiança.
Evite confiar apenas em fotografias, o ideal é visitar o imóvel antes de viajar ou pedir referências a pessoas que já estiveram no local ou alugar através de uma imobiliária que tem a obrigação de te passar informações precisas sobre o imóvel ofertado à locação.
Informe-se sobre a localização do imóvel e serviços disponíveis na proximidade: padarias, farmácias, supermercados ou mesmo da praia, se for o caso.
Tenha bastante atenção com o conteúdo do contrato de locação: um contrato mal formulado dificulta ao inquilino, caso ele seja lesado pelo locador, ter seus direitos reconhecidos se, por alguma razão tiver que se socorrer do Poder Judiciário.
Guarde sempre fotos, recortes de anúncios, impressões da internet, descrições do imóvel e o próprio contrato. Esses documentos são de suma importância caso seja necessário tomar providências jurídicas ou queixas no PROCON.
Todo cuidado deve ser tomado porque são muito comuns problemas na locação por temporada.
Na maioria das vezes o negócio é feito por telefone ou pela internet. Porém, há casos em que já na chegada ao local se constata que o imóvel não passa de uma acomodação precária, diferente do que foi oferecido. O pior acontece quando, ao acreditar no “falso corretor ou dono”, após efetuar o pagamento antecipado, o inquilino não encontra o imóvel, pois este simplesmente não existe, sendo, portanto, um golpe.
Há convenções que impedem o uso da área de lazer pelos inquilinos e ainda proíbem animais. Tais restrições são legalmente discutíveis, porém devem ser analisadas antecipadamente, para que o inquilino decida se é conveniente alugar esse apartamento, pois, em busca de descanso e paz, não se concebe assumir uma discussão, que gerará desgastes, em plenas férias ou feriados.

COPROPRIETÁRIO QUE IMPEDE OU SABOTA VENDA DE IMÓVEL PODE TER QUE RESPONDER POR INDENIZAÇÃO

Muito comum casos de venda paralisada em razão de ter algum coproprietário de imóvel se negando a desenrolar o negócio, por falta de bom senso ou por desconhecimento de que a demora pode causar um grande prejuízo, que em alguns casos pode ser de milhões de reais.
Qualquer coproprietário tem direito de não se importar em perder dinheiro, mas este não pode impor que os demais condôminos tenham prejuízo ao serem impedidos de obter um preço melhor pelo imóvel.  Não tem respaldo legal o coproprietário, impedir o uso ou a destinação racional do imóvel.
É comum o coproprietário que está na posse de imóvel, utilizando-o sem nada pagar, criar empecilho à venda por desejar manter-se numa situação que lhe favorece, gerando prejuízo a quem não ocupa o bem. Nesse caso, a solução é propor uma Ação de Dissolução de Condomínio, pois ninguém tem obrigação de manter um imóvel em conjunto.
Há ainda caso de usufruto que é exercido de forma maldosa, gerando danos às relações familiares e angústia àqueles que são vítimas de radicalismo que impede que o imóvel gere benefícios, pois sua venda poderia melhorar a condições dos filhos e netos, bem como do usufrutuário.
As leis oferecem condições das pessoas prejudicadas exigirem, em vários casos, a venda forçada, bem como uma indenização daquele coproprietário que sabota a transação com má-fé.
Nada é indissolúvel, pois inclusive o casamento, que é assumido “até que a morte os separe”, pode ser rompido.
Não existe lei que obrigue alguém ser sócio de imóvel até o final da existência dos coproprietários. O correto é as pessoas se beneficiarem dos bens materiais em vida.
Aquele que age de maneira a prejudicar o parente e o coproprietário pode ser condenado a indenizar os prejuízos que causou com a sua intransigência, conforme prevê nossa legislação civil.

Entretanto, para requerer uma indenização é fundamental a tomada de várias providências jurídicas para demonstrar para o Juiz quem impediu, com abuso de direito, a venda urgente e fez o imóvel desvalorizar diante da perda da oportunidade de negócio. Como essas provas prévias, poderá o coproprietário que age de má-fé responder com seu patrimônio pela indenização, a qual pode atingir outros imóveis de sua propriedade que poderão ser penhorados e leiloados para pagar o prejuízo. O valor da indenização poderá até ser elevado conforme for a destinação e o valor do imóvel.

RESPONSABILIDADE DO SINDICO DE TER QUE INDENIZAR CONDÔMINOS NO CASO DE AJUIZAMENTO DE PROCESSOS QUE DESCONHECEM OU DISCORDEM  
É preciso ter cuidado ao adquirir uma unidade de apartamento, casa ou lote, em um condomínio pois o comprador pode ser obrigado a participar de processos judiciais dos quais desconhece ou discorda, principalmente quando ingressados de maneira obscura e sem autorização dos demais condôminos.
Há casos de condomínio que ao perder o processo é obrigado a pagar quantias elevadas, como no caso de um prédio em que o comprador de um apartamento, recém chegado ao condomínio, recebeu a notícia de que cada apartamento deveria pagar R$15.000,00 por causa do fracasso de uma ação temerária proposta pelo síndico.
Como exemplo, citaremos um caso do síndico que ao implicar com a proprietária de unidades no condomínio, que fez uma reforma em 4 salas do edifício, contratou um advogado que embargou a obra alegando falsamente que foi alterado o encanamento do banheiro de forma a prejudicar todo o prédio. A ação demorou seis anos, tendo a proprietária ganhado nas três instâncias. Após o retorno do STJ, a proprietária entrou com ação de indenização contra o condomínio, o que resultou na condenação deste em pagar perdas e danos em valor correspondente aos aluguéis, quotas de condomínio e IPTUs de seis anos, que atualmente giraria em torno de R$270.000,00, além dos danos morais pois impediram a empresária de trabalhar no local por 72 meses. No momento do mandado de penhora para quitar a dívida judicial o síndico e seu advogado sumiram! Vários condôminos das salas foram surpreendidos, mas tiveram que pagar, inclusive os que não comparecem às assembleias.
Toda análise e cuidado deve ser tomado antes do ajuizamento de qualquer ação judicial.
Quando há a intenção de se socorrer de medidas judiciais, é imperioso que seja consultado um profissional advogado, e o bom profissional deve se reunir com todos os condôminos e esclarecer os prós e contras da medida pretendida.
A classe dos advogados é honrada e séria, sendo a OAB zelosa pela imagem desses profissionais.
Entretanto, há relatos de demandas judiciais absurdas, que só podem ser explicadas por interesses ocultos do síndico, que por ser frágil a fundamentação da pretensão, promove o processo judicial mediante justificativas ilógicas.  E justamente por isso, ele e seu advogado não levam o assunto a um debate profundo perante os condôminos numa assembleia.
A função do síndico é representar o condomínio, mas não decide em seu nome. O síndico não pode usar o dinheiro da coletividade como bem entende, nem contratar qualquer prestador de serviço, o que inclui o advogado, sem prévia autorização da assembleia, a qual analisará os valores e o risco do processo. O advogado atua para a coletividade e não para o síndico!

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CONHEÇA A DIFERENÇA ENTRE INSTRUMENTO PARTICULAR E INSTRUMENTO PÚBLICO

Muito comum no mercado imobiliário surgirem dúvidas de compradores e vendedores sobre a diferença e a validade de instrumentos particulares e públicos.
O contrato particular é feito por qualquer pessoa capaz sem qualquer intervenção do Poder Público, devendo ser assinado pelas partes e ao menos duas testemunhas. Sugere-se que todas as firmas sejam reconhecidas.
Nossa legislação civil ordena que: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País”.
Na prática o instrumento particular pode ser utilizado, independentemente do seu valor, viabilizando a formalização do negócio imobiliário, como por exemplo uma promessa de compra e venda, porém, para fins de registro cartorial, recomenda-se o entendimento do Código Civil que prevê o uso da escritura pública para negócios acima 30 vezes do valor do salário mínimo vigente no País.
O instrumento público notarial é todo aquele elaborado pelo notário Tabelião ou Oficial de Registro, investido na função de acordo com a lei, preenchidos todos os requisitos legais, cujo objeto seja lícito, os agentes capazes e a forma esteja prescrita em lei.
Na elaboração de um documento público, o notário age como órgão da administração pública dos interesses privados, e esse é o critério fundamental para classificarmos um documento, ou seja, o seu autor, não a pessoa que materialmente o escreve, mas sim o sujeito a quem poderemos imputar a responsabilidade pelo documento, ou seja, o autor que é o Tabelião ou Oficial de Registro é que o caracteriza como instrumento público.
Importante perguntar se um contrato dá mais garantia do que o outro?
Em tese não.
Ambos são vistos como acordo entre partes e válidos perante a lei.

AS VANTAGENS DA EXCLUSIVIDADE NA LOCAÇÃO OU VENDA DE SEU IMÓVEL

Muito importante saber que se seu imóvel para venda ou locação “está com todo mundo”, leva a crer que algum problema tem, ou que coisa boa pode não ser, ou que o proprietário está desesperado, afinal coisa boa não precisa estar com todo mundo para que se obtenha êxito no menor decurso de prazo seja na venda ou na locação.
As vantagens da exclusividade na negociação de um imóvel são muito grandes, significa que não está popularizado demais, que não será negociado a qualquer preço.
Quando você decide colocar um imóvel para aluguel ou para venda, a sua intenção é que o processo de negociação seja ágil e seguro. Pelos dados que acompanhamos nas pesquisas do setor imobiliário, vemos, com clareza, que a velocidade de venda e locação dos imóveis, que são trabalhados com exclusividade por uma empresa ou rede, aumenta consideravelmente em relação aos que são colocados em várias empresas ao mesmo tempo.
Na lógica simples, pensamos que, quanto mais gente houver trabalhando o produto, mais chances têm de encontrar o cliente perfeito, certo?
A RESPOSTA É, ERRADO!
Primeiro, porque as empresas que não têm exclusividade investem menos tempo e dinheiro na busca de possíveis compradores ou inquilinos para o imóvel. Segundo, porque, quando há a exclusividade, a empresa e seus corretores tornam-se mais bem preparados para investir nos potenciais clientes e contribuir na construção de negócios que sejam benéficos para os dois lados.
Outras inegáveis vantagens da exclusividade para a venda ou aluguel do imóvel dizem respeito, por exemplo, à segurança patrimonial. Um imóvel sem exclusividade de negociação corre mais riscos de sofrer danos decorrentes da falta de cuidado durante as visitas, tais como a janela que é deixada aberta, a luz que ficou acessa ou a porta que não foi trancada, permitindo o acesso até mesmo de vândalos.
Outra situação igualmente perigosa pode ocorrer em imóveis ainda ocupados, em que objetos de valor estão muitas vezes expostos, sujeitos à subtração por pessoas de má-fé. Dessa forma, a quem se pode atribuir responsabilidade por eventuais prejuízos? Impossível chamar todos à responsabilidade, já que isso certamente não lhes cabe em conjunto.
Nessa mesma linha de convencimento, é bom lembrar que muitas invasões de imóveis ocorrem exatamente quando as chaves se encontram nas mãos de várias corretoras. Isso porque, como já dito, o controle no caso é muito frágil.
Se você ainda tem dúvidas sobre a importância da exclusividade para agilizar e garantir um bom negócio, lembre-se de que ela também torna as informações sobre o imóvel e as condições de negociação muito mais assertivas. E evita que, enquanto um interessado apresenta uma proposta numa corretora, outro possa estar fazendo o mesmo em outra empresa, causando estresse e um desgaste desnecessário.
Vamos lembrar aqui de mais um velho e bom ditado: “Se há muitos comandantes, o navio afunda.”

CUIDADOS NECESSÁRIOS PARA A AQUISIÇÃO DE UM PONTO DE COMÉRCIO

Sabemos que normalmente, se uma pessoa decidir ser dono do próprio negócio, deverá analisar as várias opções para iniciar o projeto de ser empresário.

Desta forma, após pesquisar qual atividade melhor se adapta às suas expectativas, vem às dúvidas se adquire uma franquia, monta um ponto comercial do zero ou se adquire um ponto comercial que já esteja em funcionamento, juridicamente denominado fundo de comércio.

Trataremos aqui, sobre a opção de se adquirir o fundo de comércio em pleno funcionamento, que nada mais é que o conjunto de bens corpóreos (vitrine, mesas, cadeiras, computadores, máquinas e estoques) ou incorpóreos (ponto, nome, tecnologia, segredos do negócio, contratos comerciais, marcas e patentes, clientela, além de outros) e tem por objetivo facilitar o desenvolvimento da atividade mercantil já existente de forma a obter mais sucesso.

A aquisição do ponto comercial, merece toda cautela e exige a elaboração de um contrato minucioso, constando todas as tratativas do negócio, bem como descrevendo o estado de conservação do prédio, as condições do aluguel do imóvel, os bens corpóreos e incorpóreos que farão parte da negociação, tudo de forma a evitar discussões judiciais relacionadas às responsabilidades, danos pré-existentes e obrigações entre as partes.

Importante registrar que o adquirente do fundo de comércio possui a alternativa de adquirir também a empresa de quem esteja vendendo, ou, optar em abrir uma nova empresa.

Diante dessas duas últimas opções vamos fazer considerações acerca da legislação brasileira que define esse tipo de negócio.

O Código Civil Brasileiro, bem com o Código Tributário, define que o adquirente tem responsabilidade pelas dívidas que porventura existam sobre o fundo de comércio adquirido.

Observa-se que mesmo nos casos de abertura de uma nova empresa com outro CNPJ o empresário pode ser penalizado pelo que determina o Código Civil e Código Tributário, principalmente nos casos de tributos devidos ao fisco e nos casos de obrigações trabalhistas pendentes.

CUIDADO COM INFESTAÇÕES E PRAGAS NOS IMÓVEIS

Insetos são comuns em toda moradia, mas é preciso agir para que não se tornem uma infestação de pragas que pode resultar em grandes prejuízos.
A questão torna-se mais complicada quando a desinsetização preventiva e corretiva deve ser realizada num edifício.
Diversas pessoas desconhecem que a presença desses bichinhos indesejáveis, principalmente de cupins, pode comprometer até a estrutura do imóvel e em casos de edifícios o problema pode ser ainda mais grave.
É importante que o condomínio promova a desinsetização das áreas comuns, bem como estimule os proprietários das unidades privativas a realizar esse serviço de maneira concomitante para que o resultado seja melhor. Entretanto, não tem como o síndico obrigar cada proprietário a promover tal serviço na sua área privativa.
Citaremos o exemplo de um condômino que processou o condomínio em razão de prejuízos provocados por cupins, tendo alegado que o condomínio teria deixado de cumprir seu dever de desinfestar o edifício, o que teria motivado a infestação do apartamento do condômino.
Primeiramente, antes de gerar um litígio é prudente refletir que os cupins, em alguns casos, podem entrar no edifício em decorrência da compra de um móvel já infestado ou uma obra, ao serem colocadas madeiras numa área privativa ou entulhos na garagem. Apenas uma perícia pode comprovar a origem do foco de cupins, sendo temerário presumir a origem da praga.
Se foi o dono de determinado apartamento que permitiu a entrada dos cupins no edifício e deixa de agir para eliminá-los, uma eventual infestação para a área comum ou outras unidades será de responsabilidade deste condômino.
O fato é que aquele que comete um dano tem o dever legal de repará-lo.
Vistoria e ações preventivas evitam transtornos e prejuízos.
É importante que os proprietários de imóveis tomem os cuidados necessários preventivamente, pois o investimento na realização de vistorias periódicas e até mesmo na remoção de focos ativos de cupins que tenham se iniciado no edifício evitam que um problema inicialmente pequeno se alastre.
Trata-se de uma situação grave, pois há espécies de cupins que corroem até mesmo concreto, razão pela qual são popularmente conhecidos como “cupins de concreto”. Essa praga pode comprometer a estrutura de uma edificação de maneira fatal, restando ao dono da casa ou aos condôminos arcarem com custos altíssimos para tentar remover os insetos e consertar os danos que estes provocaram.

EXONERAÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAR PENSÃO ALIMENTAR

Alcançada a maioridade extingue-se o poder familiar e por consequência, a obrigação alimentar anteriormente fixada.

Em alguns casos a obrigação alimentar estende-se até os 24 anos desde que o alimentando comprove a necessidade e que frequenta curso técnico profissionalizante ou ensino superior.

Se o alimentando, ainda que atinja a maioridade, portar incapacidade relativa ou absoluta para o exercício de atividades laborativas ou faltar-lhe discernimento para a prática dos atos da vida civil, terá direito aos alimentos.

O valor dos alimentos deve abranger uma quantia que não deixe o alimentante degenerado financeiramente e que ao mesmo tempo seja suficiente para auxiliar na sobrevivência do alimentando.

Bom seria que sempre houvesse um consenso, houvesse a consciência por parte do alimentante, com o fim de que oferecesse pagar um valor honesto e justo, capaz de ajudar na mantença do alimentando, que na maioria absoluta é pessoa descendente sua, com fortes laços de afetividade.

Importante ter conhecimento que os descendentes/filhos, também, caso haja necessidade, possuem obrigação alimentar para com os ascendentes/pais, obrigação que pode se estender a outras linhas de parentesco também, conforme previsto em lei.

Tal direito não cessa de imediato, havendo necessidade de uma decisão judicial e que seja observado o devido contraditório, ou seja, o direito de defesa do alimentando.

O foro competente é o da residência ou do domicilio do alimentando.